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70年房屋产权到期无偿续租不可能

发布时间:2021-01-08 03:25:08 阅读: 来源:安全网厂家

网易新闻

17世纪的英国经济学家威廉•配第说,“劳动是财富之父和能动要素,土地是财富之母。”这句话在300多年后的中国尤为应景,近日有新闻称温州一些房主因土地使用权到期,需要缴纳数十万土地出让金才能续期。尽管官方已经辟谣,但从过往案例来看,土地确是财富之母——起码对政府来说是。

现在好歹可以续期,早先的土地使用权更加苛刻,甚至曾有规定,使用权期满,国家直接无偿收回。

在改革开放前,中国的城市土地实行的是划拨土地使用制度,具有“三无”特征:无偿、无限期、无流动。在这种情况下,实质上的土地买卖几乎都不可能,更不用说名义上的了。土地在今天的中国成为财富之母大概要追溯到30年前的1987年,深圳举行了自1949年以来的第一个公开土地使用权拍卖,这表明,中国土地从此可以买卖了。此前,土地改革也作出许多试探性举措。80年代初,土地有偿使用制度开始萌芽,在这方面走在全国前列的,是经济特区深圳和上海。1982年,深圳按照城市土地等级收取使用费,1987年9月,深圳成为土地使用权有偿出让试点,同年11月,《上海市土地使用权有偿转让办法》颁行,这是中国关于土地使用权出让的第一次立法。1987年,国务院提出,使用权可以有偿转让。1988年,在深圳公开拍卖土地使用权后不久,宪法修订,在“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”后加了一句,“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。自此,在法律层面上,土地所有权和使用权分离,国家可以通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权转让给使用者。

房屋所有权为个人永久持有,但是住宅的土地使用权有70年期限 /新京报

此举首先是在名义上保证了土地归国家所有,但在实际操作中,又肯定了私人的产权,以社会主义之名,行资本主义之实。1990年,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》颁布,第12条规定了土地使用权出让的最高年限,(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。这就产生了一个延宕至今的历史遗留问题:土地使用权是有期限的,到期后,土地怎么办?

《城镇国有土地使用权出让和转让条例》对此作出有限的回应,第40条规定,“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”按照这条法律的逻辑,土地使用权期满后,全部归国家所有,在当时引起了很大争议。人大常委法律工作委员会在研究后决定,“这个问题比较复杂,涉及到物权问题,应当在物权法中规定,本法可以不作规定。但是对于土地使用权期满后的处理应当明确规定。”于是这个问题就暂时搁置了。

虽然《物权法》规定,土地使用权期满后可自动续期,但续多少,怎么续,都没有

到了1994年,《房地产管理法》颁行,第21条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”

相比于之前的无偿收回,这次立法进步明显,允许续期了。但是有一个条件是,至少提前一年申请续期,如果没有申请续期,土地使用权依然会被国家无偿收回。比起直接无偿收回,此举良心许多,但吃相依旧难看。同时,此条律例又引起了另一个问题:土地使用权续期时,需要缴纳土地使用权出让金,但怎么交,交多少,只字未提。2007年通过的《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满,依照法律规定办理。”相比之前,这次更进步了,不需要提前报备即可续期,但是民众最为关心的续期问题,仍悬而未决,而正是这个空子,给了地方政府“发挥才能”的空间。

中国大陆的土地出让制度师从殖民时代的香港,但却并没有效仿其快速、低价的续期方式。香港的土地使用权续期费用,每年仅有房价的万分之

《物权法》的规定,没有说明自动续期是否需要缴纳费用,其他相关法律对此也没有额外说明。按理说,这并不是一个十分复杂的问题。中国的土地制度改革,以当时尚为英国殖民地的香港为模板。1842年,英国殖民香港之后,土地所有权归英王所有,由港英政府代为管理,实行土地批租制度,政府将土地使用权租赁出去,收取使用权出让金。

至于租赁期限,在英国殖民香港的一百多年内,有过几次变化。香港地政总署的资料显示,早年香港土地契约的年限有75年、99年、999年三种。1844年,租期定为75年,后由于承租者抗议租期太短,港府将新批租的土地使用权75年延长至999年,和英国本土一样。但政府很快又意识到999年太久,只争朝夕,1898年后,在批租的土地中,取消了999年租期,改之以75年后再续租75年,且不收地价。同样是1898年,英国向清政府租借北九龙与新界,以99年减3天批租给私人,并商定于1997年归还中国。1984年,“中英联合声明”明确表示,香港回归后,港府的土地批租制度将会保留。1997年之后,新批土地契约年限定为50年,一些特殊用途的契约除外,比如用作康乐或加油站的,年期为21年。

香港的土地批租制度是大陆效仿的对象 /Wikipedia

而香港的土地使用权到期后自动续期,《政府租契条例》规定,契约持有人须在续租期每年缴交租金,款额相当于有关土地在契约续期当日应课差饷租值的3%。根据香港政府官网的说明,差饷是“按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率征收的,该租值是假设物业在指定的估价依据日期控制出租时,估计可取得的合理年租而计算。”2016-2017财政年度的差饷征收率为5%,即年租的5%。而续期的费用是差饷的3%,也就是说,续期的费用为年租的1.5‰(5%×3%),香港房市目前的租售比是2%左右,推算得出每年的续期费用约占房价的万分之0.3(1.5‰×2%),即使折算成大陆的70年产权,也就万分之2.1。即,一套1000万港币的房子,一年缴纳的续期费用也就是300港币,连缴70年也才2.1万港币,基本上是象征性收费。

法律没有明确规定,地方政府在处理土地使用权续期时各自为政,总体来说,依然远高于香港的续期费用。

但大陆在学习香港的土地使用权制度时,遗漏了一个重要节点:如何续期。这给了地方政府很多施展空间。事实上,在温州之前,因为特殊情况,已经有多地遇到了土地使用权续期问题,各地的处理也大相径庭。

2001年,深圳的国际商业大厦有一部分土地使用权到期,根据2004年该市出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》:土地使用权期满,可按照公告基准地价的35%续期。根据2009年中国国土资源部对620个楼盘的调查,地价占房价的比例平均为23.2%,若以此推算,当时深圳的续期费用标准约是房价的8%(35%×23.2%),远远高于香港。

2009年青岛也有类似情况发生。该市黄岛区阿里山小区有部分业主的土地使用权即将到期。当时,青岛市认为土地使用权期满后应有偿续期,给出的方案是,以过去一年的平均地价为基准,折算至建筑面积是60%左右,当时该地区的地价是1000元,所以100平米的房屋须缴纳6万元。

深圳楼市异常火爆 /南方都市报

就在今年,深圳市也发生过一起土地续期事件。深圳福田区长城大厦一套80.6平方米的房屋从50年使用权延至70年,共缴纳约45000元出让金,而当时该楼的房价约为8万/平方米,市值约645万,补交款项为市值的0.7%,依然远高于香港的。

香港的土地使用权续期价格低廉,在某种程度上是因为已经有其他税费冲抵,比如房产税。中国目前尚未全面推行房产税,只在少数地区试点,但中国全面收缴房产税只是时间问题,如果在收取房产税的基础上再加收高额的续期费用,可谓赤裸裸的双重征收。目前,大部分土地还没有到土地使用权续期阶段,政府或许还没想好怎么去薅这些“社会主义羊毛”,等到时机成熟,想必就会有土地使用权续期方案推出。

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